TAG Immobilien AG mit starken Ergebnissen im Q3 2017

Positive Entwicklung operativer Kennzahlen

Die Umsätze aus Vermietung konnten im dritten Quartal 2017 auf EUR 74,7 Mio., nach EUR 71,8 Mio. im Vorquartal, gesteigert werden. Neben dem operativen Mietwachstum war Ursache dieses Anstiegs die zum 30. Juni 2017 wirksam gewordenen Akquisitionen des ersten Halbjahres 2017. Bezogen auf die gesamten ersten neun Monate 2017 beliefen sich die Mietumsätze auf EUR 218,0 Mio. nach EUR 205,2 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das Mietergebnis erhöhte sich im Neunmonatszeitraum 2017 in Folge zunehmender von der TAG erbrachter Servicedienstleistungen gegenüber Mietern überproportional auf EUR 183,6 Mio. nach EUR 164,9 Mio. zum 30. September 2016.

Konzernweit reduzierte sich die Leerstandsquote in den Wohneinheiten der TAG-Regionen von 6,1% zu Jahresbeginn auf 5,3% zum Ende des dritten Quartals 2017. Das like-for-like Mietwachstum der letzten zwölf Monate belief sich zum 30. September 2017 auf 1,9% p.a., bei Berücksichtigung der Effekte aus dem Leerstandsabbau ergab sich ein attraktives gesamtes Mietwachstum von 3,0% p.a. (31. Dezember 2016: 2,0% bzw. 3,7%). Die Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierungsmaßnahmen konnten bis Ende September 2017 dabei mit durchschnittlich EUR 11,02 je qm weiterhin auf sehr moderatem Niveau gehalten werden (EUR 15,41 je qm im vollen Geschäftsjahr 2016).

Der EPRA NAV (Net Asset Value) je Aktie betrug EUR 11,85 zum Ende des dritten Quartals 2017 nach EUR 11,65 im Vorquartal und EUR 11,53 (bzw. EUR 9,95 auf vergleichbarer Basis für die in 2017 im Hinblick auf den Transaktionskostenabzug angepasste Immobilienbewertung) zum 31. Dezember 2016. Der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) reduzierte sich zum 30. September 2017 im Vergleich zum Vorquartal (57,5%) und Jahresbeginn (57,1%) leicht auf 57,0%.

Weiterer Ankauf von rund 330 Wohnungen und erfolgreiches Kapitalrecycling

Im Oktober 2017 konnte ein weiteres Portfolio mit rund 330 Einheiten in Chemnitz zu einem Kaufpreis von EUR 11,25 Mio. erworben werden. Die derzeitige jährliche Nettokaltmiete beträgt EUR 0,77 Mio., der Leerstand bietet mit aktuell 31,4% große Wertsteigerungspotentiale. Als Ankaufsfaktor wurde vor diesem Hintergrund das 14,6- Fache der jährlichen Nettokaltmiete gezahlt. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird zum 31. Dezember 2017 erwartet. Insgesamt wurden damit im Geschäftsjahr 2017 fast 4.500 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Bruttoanfangsverzinsung von 8,2% p.a. (dem 12,2-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete) akquiriert.

Ebenfalls im Oktober 2017 konnte auf der Verkaufsseite ein Portfolio in Berlin mit ca. 270 Wohnungen zu einem Verkaufspreis von EUR 36,1 Mio. veräußert werden, das entspricht dem 31,1-Fachen der derzeitigen jährlichen Nettokaltmiete. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird hier zum 31. März 2018 erwartet. Unter Einbeziehung der Verkäufe der ersten neun Monate beläuft sich das gesamte Verkaufsvolumen 2017 bisher auf rund 1.600 Wohnungen, die im Durchschnitt zu einer Bruttoanfangsverzinsung von 5,0% (dem 20,0-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete) veräußert wurden.

Platzierung einer neuen Wandelschuldverschreibung 2017/2022 und teilweiser Rückkauf der Unternehmensanleihe 2013/2018

Unmittelbar im Anschluss an die bereits mit den Ergebnissen zum zweiten Quartal 2017 bekannt gegebenen umfangreichen Refinanzierungen von Bankkrediten mit einem neuen Gesamtvolumen von EUR 560,7 Mio. (ursprünglicher Kreditbetrag von EUR 416,9 Mio.) und dem Erhalt eines Investment Grade Ratings, konnte noch im August 2017 eine neue Wandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von EUR 262,0 Mio. mit einer Laufzeit von fünf Jahren am Kapitalmarkt platziert werden. Der Zinskupon dieser Wandelschuldverschreibung beträgt, trotz einer effektiven Wandlungsprämie von mehr als 50% auf den Referenzkurs zum Emissionszeitpunkt von EUR 13,79 je Aktie, nur 0,625% p.a.

Zur weiteren Optimierung der Kapital- und Finanzierungsstruktur wurde parallel den Gläubigern der im Jahr 2013 begebenen Unternehmensanleihe im Gesamtnennbetrag von EUR 310,0 Mio. und einem effektiven Zins von 4,83% p.a., deren Laufzeit im August 2018 endet, der vorzeitige Rückkauf der Unternehmensanleihe gegen Barzahlung angeboten. Das Angebot wurde in Höhe von EUR 116,1 Mio. des Nennbetrags angenommen, so dass das aktuell noch ausstehende Volumen dieser Unternehmensanleihe nur noch EUR 193,9 Mio. beträgt.

Beide Refinanzierungsschritte werden künftig zu wesentlichen Zinsersparnissen führen. Bei den Banken reduziert sich die jährliche Zinsbelastung, bezogen auf den ursprünglichen Kreditbetrag von EUR 416,9 Mio., um ca. EUR 7,4 Mio. In Bezug auf die Refinanzierung der Unternehmensanleihe beläuft sich die jährliche Zinsersparnis, bezogen auf das Volumen der neuen Wandelschuldverschreibung von EUR 262,0 Mio., auf rund EUR 11,0 Mio. Diese Zinsreduzierungen werden sukzessiv in den Jahren 2017 und insbesondere in 2018 ergebniswirksam.

FFO- und Dividendenprognose für 2018

Für das Geschäftsjahr 2017 hatten wir unsere Prognose auf Grund der sehr positiven operativen Entwicklung im Februar und August dieses Jahres bereits zweimal erhöhen können. Diese bleiben unverändert gültig. Die neue Prognose für das Geschäftsjahr 2018 für FFO und Dividende stellt sich wie folgt dar:

FFO 2018: EUR 135-137 Mio. (Prognose 2017: EUR 119-121 Mio.). FFO je Aktie 2018: EUR 0,93 (Prognose 2017: EUR 0,82). Dividende je Aktie für 2018: EUR 0,70 (Prognose für 2017: EUR 0,62)

Damit werden im Jahresvergleich 2017/2018 mit +13% bzw. +11% wiederum deutliche Steigerungen erwartet. Finanzvorstand Martin Thiel erläutert dazu: "Auf Basis der äußerst positiven operativen Miet- und Leerstandsentwicklung, durch die bereits getätigten Akquisitionen des Geschäftsjahres 2017 und auf Grund der nun umgesetzten Refinanzierungen können wir für das Geschäftsjahr 2018 einen weiteren wesentlichen FFO-Anstieg prognostizieren. Entsprechend unserem Geschäftsmodell, in dem ein renditestarkes Portfolio stetig wachsende Cashflows zur Folge hat, können wir unsere Dividende für 2018 dann auf attraktive EUR 0,70 je Aktie erhöhen."

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ENDE Pressemeldung / Pressemitteilung TAG Immobilien AG mit starken Ergebnissen im Q3 2017

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Unser Ziel ist klar definiert: die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Dies erreichen wir unter anderem durch den strategischen Ausbau und die Wertsteigerung des Wohnimmobilienportfolios. Außerdem sorgen wir für eine gesunde Rentabilität der Bestände, um Investoren fortwährend eine attraktive Anlageklasse zu bieten.